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2017年,博振置业购买了黄埔区豫园街复兴东路69号234a-01地块,占地面积约7523平方米,免交约654.4万元。根据下一年的转让合同,土地应于2019年12月31日开工,三年后完工。

然而,由于各种因素,该地块尚未开工,地积比率已从最初的4.15降至1.3。因此,地面建筑面积也从31200平方米降至约10600平方米。

不仅地块发生了变化,开发商也发生了变化。

8月3日晚,合生创展宣布,将以7.9亿元的价格收购上海博珍房地产100%的股权,然后赢得这片已经“落户”数年的低密度宅基地。它计划建造40座中式别墅。

在供应稀缺、土地昂贵的上海“老城”,别墅产品尤其稀缺。对于市场份额较小的合生创展来说,这是一个展示其技能的机会。

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资源转移

事实上,这样一个好机会仍然得益于和盛发展家族领地的内部资源。

五年前,上海珠江投资集团以8000万元的对价收购了上海博珍房地产的全部股权。根据天眼沙数据,2017年1月,上海博珍房地产更换了股东。内蒙古鄂尔多斯羊绒集团100%控股的上海博利实业撤回了股份,并增加了一个大股东上海珠江投资集团。

收购后,上海市规划和自然资源局发布了控制性详细规划和设计任务书,以调整容积率和地上建筑面积。根据估价报告,因容积率降低而导致的土地使用权市场价值约为16.04亿元。

根据该安排,如果相关地块为同一最终所有者,预计在该部分损失的土地开发权益可以转让给上海其他地区的地块,而无需支付额外的土地转让费。上海珠江投资集团不能这样做。目前,它在上海没有土地用于转让失去的土地开发权,但合生创展可以。

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如公告所述,合生创展可以将失去的土地开发权转让给位于杨浦区的土地。据报道,结合该公司目前在上海的开发物业,开发利益很可能会反映在滨江源项目中。如果将建设量转移到滨江源项目,预计该项目的利润将在一定程度上提高。

对于滨江源项目,和盛创展已公开表示,该项目将在2022年内转化为知识产权物业。预计新增的知识产权物业将为集团提供超过200万平方米的商业面积,预计商业部门将实现超过100亿港元的收入。

7.9亿元,“返利”16.04亿元。从任何角度来看,这项交易都非常划算。

目前,上述234a-01土地征用中99%已经完成,预计将在第四季度完成。根据该计划,该地块将建造40座中国别墅,将于2023年3月左右建成,并于2024年5月左右预售。

在陆文喜看来,“房屋征收工作已经基本解决,建设成本大大降低,产品定位也更高端,性价比更高。”然而,找到“宝藏”的和盛创展仍对可能的风险保持高度警惕。

从对价支付步骤来看,第一笔2.4亿元将在工商股权变更完成后60个工作日内支付,上海博珍房地产获得新颁发的营业执照。在此之前,转让方需要在签署转让协议后三个月内达到先决条件,如取消上海博振房地产现有股权质押,进行所有调整并解决相关债务;其余5.5亿元将在首次付款后一个月内支付。

补给上海

近年来,合生很少出现在上海公开市场上,其在上海的住宅项目也不多。虽然该公司以高端产品进入市场,但大部分产品都位于郊区,如合生社山东紫苑和合生东郊别墅。从这个角度来看,进入市场后,该产品可能成为公司进入上海市中心的基准项目。

据悉,豫园花园盘一直是豪宅的聚集地。该板块中的几个项目在上海房地产市场占有很大份额,如福地雅苑、陆香花园和浦玉一号。

2021年初,陆家园二期即豫园小区地块,由上海城市投资和上海建工集团以176亿元的价格收购。该地块建筑面积为19.65万平方米,交易底价为89567元/平方米,是近五年来上海地价最高的地块之一。

根据规划,本项目住宅部分包括107900平方米的高层住宅和24400平方米的低层住宅。业内人士预测,该别墅进入市场后的平均价格将接近1亿元。陆文喜还表示,届时别墅产品的价格预计将达到25万元/平方米。

如果以陆香花园二期为参考,合生创展建造的中式别墅单价可能会更高。陆文喜分析指出,如果地积比为1.3,该项目可能会被建造成双户型别墅,“但细节仍取决于开发商的规划和技术指标”。

合生创展在公告中还表示,此次收购可以在重点城市补充土地储备和直接投资目标地块方面带来令人满意的回报,从而提升公司的资产净值。

与富力和其他房地产企业的激进行为不同,被称为“华南五虎”的合生创展近年来放缓了在公开市场上的土地收购步伐。

2021新增土地面积约41.33万平方米后,截至年底,公司在广州、惠州、北京、天津、上海、宁波共有土地储备2944万平方米,住宅用地2098万平方米。其中上海为200万平方米。

宅基地存储份额低也导致上海地区对公司的贡献有限。

据易韩智库数据显示,2021,合生创新展销售额423亿元,同比增长18%,其中上海贡献90亿元,约占21.28%。同期,该公司在上海有13个房地产开发项目,其中大部分已经完成。只有和盛城邦市拥有523平方米的未完工面积和37400平方米的茶厂项目。

根据chain home平台的数据,目前在上海及周边地区有5个待售项目,包括金山和盛财富海景大厦、浦东和盛东郊别墅二期、和盛伴海、江苏太仓和盛景翠和浙江宁波和盛杭州湾。

总体而言,豫园复兴东路69号234a-01地块将在一定程度上有助于上海合生创厂的发展。然而,高质量地块的背后是该公司资金不足。


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